Refinance

รีไฟแนนซ์
คุ้มมั้ย?

เปรียบดอกเบี้ยเก่า-ใหม่ · หักค่าใช้จ่าย
สินเชื่อปัจจุบัน
โปร Refinance ใหม่
โปร refinance ปกติ 2.99-4.50%
ค่าจดจำนอง 1% + ค่าธรรมเนียม + ค่าประเมิน (รวม 1-2% ของวงเงิน)
ประหยัดได้ตลอดสัญญา (หักค่าใช้จ่าย)
—
—

เมื่อไหร่ควร Refinance?

✅ หลังครบ 3 ปีแรก
โปรดอกเบี้ยพิเศษหมด · กลับสู่ MRR เต็มที่
✅ ดอกใหม่ต่ำกว่าเดิม 0.5%+
ต้องประหยัดเกินค่าใช้จ่าย refinance เป็นเรื่องที่คุ้ม
✅ ผ่อนเหลือเกิน 5 ปี
ระยะเหลือสั้น ส่วนต่างดอกเบี้ยน้อย ไม่คุ้มจ่ายค่าใช้จ่าย
⚠️ ไม่อยู่ในช่วง Lock-in
สัญญาเดิมบางฉบับห้ามปิดก่อน 3 ปี ปรับ 2-3% ของวงเงิน
⚠️ เครดิตยังดี
ผ่อนสม่ำเสมอไม่ผิดนัด · ไม่มีหนี้บัตรค้างชำระ

วิธีคำนวณ Refinance บ้าน

เงินต้นคงเหลือ
ดูจาก Statement ล่าสุดของธนาคาร · ไม่ใช่ราคาบ้านตอนซื้อ
ดอกเบี้ยปัจจุบัน
หลังโปรหมด (ปีที่ 4+) จะเป็น MRR เต็มที่ 6.5-7.5%
ดอกใหม่ที่จะ refi
เปรียบ 3-5 ธนาคาร · โปรพิเศษอาจคงที่ 3 ปี 2.99-4.5%
ค่าใช้จ่าย Refinance
ค่าจดจำนอง 1% + ค่าธรรมเนียม + ประเมิน ~50k-100k
ตัดสินใจตาม Breakeven
ถ้าคืนทุนค่า refi ใน 24 เดือนแรก = คุ้ม
เช็ค Lock-in สัญญาเดิม
บางสัญญาห้ามปิดก่อน 3 ปี · ค่าปรับ 2-3% ของวงเงิน

คำถามที่พบบ่อย

Refinance บ้านคืออะไร?
Refinance คือการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่า หรือทำสัญญาใหม่กับธนาคารเดิมในเงื่อนไขที่ดีขึ้น มักทำหลังครบ 3 ปีโปรพิเศษหมด เพื่อลดดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาที่เหลือ
เมื่อไหร่ควร Refinance?
เมื่อ 1) ครบ 3 ปีโปรหมดดอกเบี้ยเดิม MRR เต็มที่, 2) ดอกใหม่ต่ำกว่าเดิม 0.5% ขึ้นไป, 3) ระยะเหลือเกิน 5-7 ปี, 4) เครดิตยังดีไม่มีหนี้ค้าง, 5) ไม่อยู่ในช่วง Lock-in สัญญาเดิม ถ้าครบทุกข้อ refinance น่าจะคุ้ม
Refinance ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายรวม 1-2% ของวงเงินใหม่ ประกอบด้วย: ค่าจดจำนอง 1% (ที่ดิน), ค่าประเมินราคา 2,500-5,000 บาท, ค่าธรรมเนียมธนาคาร 5,000-10,000 บาท, ค่าอากร 0.05% ของวงเงิน, ประกันอัคคีภัย 1 ปีล่วงหน้า สำหรับบ้าน 3 ล้านตกประมาณ 40,000-60,000 บาท
Refinance ใน 3 ปีแรกได้ไหม?
ทำได้แต่ส่วนใหญ่ไม่คุ้ม สัญญาเดิม 3 ปีแรกจะมี Lock-in Period ถ้าปิดก่อนต้องจ่ายค่าปรับ 2-3% ของวงเงินกู้ ซึ่งสำหรับบ้าน 3 ล้านอาจตกถึง 60,000-90,000 บาท + ค่า refinance อีก 50,000 รวมต้องประหยัดดอกเบี้ยเกินนี้จึงจะคุ้ม
Refinance vs Retention อันไหนดีกว่า?
Retention คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายต่ำกว่ามาก (5,000-15,000 บาท) แต่ส่วนลดอาจน้อยกว่าการย้ายธนาคารใหม่ ลองขอ Retention ก่อน ถ้าได้ดอกใกล้เคียงตลาด refi คุ้มกว่า แต่ถ้าธนาคารเดิมไม่ลดให้ จึง refi
กี่เดือนถึงคืนทุนค่า Refinance?
คืนทุน = ค่าใช้จ่าย refi ÷ เงินประหยัดต่อเดือน เช่น ประหยัด 2,500 บาท/เดือน ค่า refi 50,000 บาท คืนทุนใน 20 เดือน ถ้าคืนทุนเร็วกว่า 24 เดือน ถือว่าคุ้มมาก คืนทุนช้ากว่า 48 เดือน ต้องคิดให้ดีว่าจะอยู่บ้านนี้นานพอมั้ย
Refinance ดอกเบี้ยถูกกว่าได้ถึงเท่าไหร่?
ขึ้นกับสภาวะตลาด ปัจจุบันโปร refinance อยู่ที่ 2.99-4.50% เปรียบ MRR เต็มที่ 6.5-7.5% ต่างกัน 2-3% สำหรับบ้าน 3 ล้านที่เหลือผ่อน 20 ปี ประหยัดได้ 400,000-600,000 บาทตลอดสัญญา
Refinance หลายครั้งได้มั้ย?
ได้ ทุก 3 ปีเป็นรอบที่นิยม Refi รอบที่ 1 (หลังจบโปรเดิม 3 ปี) refi รอบที่ 2 (อีก 3 ปีต่อมา) ฯลฯ แต่ละครั้งเสียค่าใช้จ่าย 40,000-60,000 บาท ดังนั้นต้องคำนวณว่ายังคุ้ม ระยะเหลือต้องเกิน 3-5 ปี และดอกใหม่ต่ำกว่าจริง

กลยุทธ์ Refinance อย่างฉลาด

Refinance สินเชื่อบ้านเป็นหนึ่งใน วิธีประหยัดเงินที่คุ้มที่สุด สำหรับเจ้าของบ้าน เพราะดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยปกติ คงที่ 3 ปีแรก (โปรพิเศษ 2.99-3.99%) แล้วเปลี่ยนเป็น ลอยตัวตาม MRR (6.5-7.5%) หลังจากนั้น ความต่าง 3-4% บนวงเงินหลักล้านบาทคิดเป็นเงินหลายแสนถึงล้านบาทตลอดอายุสัญญา การ refinance ทุก 3 ปีจึงเป็นวินัยที่ทำให้บ้านไม่กลายเป็น "เครื่องดูดเงิน"

สูตร Breakeven: เดือนคืนทุน = ค่าใช้จ่าย refi ÷ ส่วนต่างค่างวด/เดือน ถ้าคืนทุนได้ภายใน 24 เดือน = คุ้มมาก, 24-48 เดือน = คุ้มถ้าจะอยู่บ้านนี้นานพอ, เกิน 48 เดือน = อาจไม่คุ้ม ลองเจรจาขอลดดอกกับธนาคารเดิม (Retention) ก่อน ค่าใช้จ่ายต่ำกว่ามาก แม้ส่วนลดอาจน้อยกว่า refi เต็มรูปแบบ

เคล็ดลับเพิ่มเติม: 1) เปรียบ 3-5 ธนาคารพร้อมกัน — บอกแต่ละธนาคารว่ามีคู่แข่งช่วยกดดอก 2) เลือกธนาคารที่มี โปรค่าจดจำนองฟรี หรือคืน 50% (มักมีช่วงปลายปี) 3) ตรวจ Lock-in ของสัญญาเดิมก่อนเสมอ 4) เก็บ Statement ดอกเบี้ย ลดภาษีบุคคลธรรมดาได้สูงสุด 100,000 บาท/ปี 5) ขณะ refi ขยายเวลาผ่อน เพื่อลดค่างวด/เดือน แล้วโปะส่วนต่างเป็นเงินต้นเมื่อมีเงินก้อน

เครื่องมืออื่นที่อาจสนใจ

🏠
ผ่อนบ้าน
งวด · ดอกเบี้ย · MRR
🏦
เงินฝากประจำ
เปรียบ 10 ธนาคาร
🧾
คำนวณภาษี 2569
เงินได้บุคคลธรรมดา
🌱
ดอกเบี้ยทบต้น
เห็นพลังของเวลา